Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã KHG), lập ngày 28/10/2026, ghi doanh thu thuần quý 3 là 353,2 tỷ đồng, gấp 2,6 lần cùng kỳ (135,6 tỷ), lợi nhuận sau thuế 38,6 tỷ, tăng 111,7% so với 18,2 tỷ. Trong 353,2 tỷ có 214,8 tỷ là doanh thu chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản (cùng kỳ không có), và giá vốn của dòng này cũng đúng 214,8 tỷ; lợi nhuận gộp 102,6 tỷ đến từ môi giới. Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 633,9 tỷ (+65,7%), lợi nhuận sau thuế 72,5 tỷ (+34,0%), dòng tiền kinh doanh -968,1 tỷ (cùng kỳ -401,8). Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất; quý 3 là 01/07 đến 30/09/2026; đơn vị tỷ đồng, phần trăm Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 353,2 | 135,6 | +160,5% |
| Lợi nhuận gộp | 102,6 | 37,8 | +171,3% |
| Doanh thu tài chính | 6,1 | 51,9 | -88,3% |
| Lợi nhuận trước thuế | 48,5 | 22,9 | +112,2% |
| Lợi nhuận sau thuế | 38,6 | 18,2 | +111,7% |
Luỹ kế 9 tháng: doanh thu thuần 633,9 tỷ (382,4), lợi nhuận gộp 143,0 tỷ (105,7), doanh thu tài chính 386,2 tỷ (167,7), chi phí tài chính 356,5 tỷ (124,1), lợi nhuận sau thuế 72,5 tỷ (54,1).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Doanh thu chuyển nhượng hợp đồng bằng đúng giá vốn. Thuyết minh 22, 23: quý 3/2026 doanh thu môi giới 138,3 tỷ (135,6), chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản 214,8 tỷ (không có), chiếm 60,8% doanh thu thuần; giá vốn chuyển nhượng 214.778.676.443 đồng, trùng đến từng đồng với doanh thu. Luỹ kế 9 tháng cũng vậy: 312,6 tỷ doanh thu và 312,6 tỷ giá vốn, gấp 4,94 lần cùng kỳ (63,3 tỷ). Báo cáo không cho biết đối tác, dự án hay giá bán của các hợp đồng chuyển nhượng.
2. Lợi nhuận gộp đến từ môi giới. Doanh thu môi giới chỉ tăng 2,0% nhưng giá vốn môi giới giảm 63,3% (35,9 tỷ so với 97,8), nên lợi nhuận gộp quý 3 gấp 2,71 lần (102,6 so với 37,8 tỷ). Tỷ lệ lợi nhuận gộp trên doanh thu môi giới và dịch vụ là 74,1% (27,9%, phép chia của Tâm An). Báo cáo không cho biết vì sao giá vốn môi giới giảm.
3. Thu và chi tài chính gần bù nhau. Luỹ kế 9 tháng doanh thu tài chính 386,2 tỷ, gần như toàn bộ là lãi từ hợp tác đầu tư, so với chi phí tài chính 356,5 tỷ; chênh 29,8 tỷ. Sáu tháng đầu năm chiếm 380,2 tỷ, quý 3 chỉ 6,1 tỷ. Thuyết minh 14 nêu một hợp đồng hợp tác được thanh lý trong kỳ, lãi được hưởng 316,8 tỷ, chi phí liên quan 278,4 tỷ, cùng ghi vào hai dòng này. Báo cáo không cho biết chi phí 278,4 tỷ gồm những khoản nào.
4. Lãi vay, trái phiếu và nợ vay. Lãi vay 9 tháng 235,0 tỷ, gấp 2,41 lần cùng kỳ và bằng 1,64 lần lợi nhuận gộp (143,0 tỷ); phí tư vấn phát hành trái phiếu 120,3 tỷ (cùng kỳ 0,1). Tổng nợ vay 1.081,4 tỷ (đầu năm 1.323,9; -18,3%): trái phiếu thường 650 tỷ đã tất toán gốc và lãi ngày 26/05/2026, có thêm khoản vay ngân hàng dài hạn 525 tỷ (84 tháng, thanh toán chi phí nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại một công ty nay là công ty con). Báo cáo không cho biết lãi suất khoản vay ngân hàng và số lãi vay được vốn hoá.
5. Đầu tư dài hạn, ký quỹ và phải thu khác. Đầu tư tài chính dài hạn 3.574,1 tỷ, bằng 52,8% tổng tài sản (đầu năm 4.617,5): góp vốn theo hợp đồng hợp tác 1.883,9 tỷ và đầu tư giữ đến ngày đáo hạn 1.690,2 tỷ. Phải thu ngắn hạn khác 1.656,0 tỷ (987,4; +67,7%), gồm ký quỹ thực hiện các dự án môi giới 1.289,8 tỷ và 293,8 tỷ phải thu từ một cá nhân (công ty ghi đã thu hồi khoảng 106 tỷ). Hàng tồn kho và chi phí dự án dài hạn 536,1 tỷ (118,4); người mua trả tiền trước chỉ 6,9 tỷ. Báo cáo không cho biết giá bán và doanh thu dự kiến của các dự án.
6. Dòng tiền. Dòng tiền kinh doanh 9 tháng -968,1 tỷ (-401,8), khi lợi nhuận sau thuế +72,5 tỷ; hàng tồn kho và chi phí dự án dài hạn tăng 417,8 tỷ. Dòng tiền đầu tư +1.102,8 tỷ nhờ thu hồi cho vay 1.768,9 tỷ (chi 827,7); dòng tiền tài chính -176,3 tỷ. Báo cáo không cho biết đối tượng các khoản cho vay đã chi và đã thu hồi trong kỳ.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 6.773,3 tỷ (đầu năm 6.994,5), bằng tổng nguồn vốn; nợ phải trả 1.411,2 tỷ (-17,2%); vốn chủ sở hữu 5.362,1 tỷ (+1,4%), bằng 79,2% nguồn vốn. Vốn góp 4.494,4 tỷ không đổi; báo cáo không có lợi ích cổ đông không kiểm soát và không ghi cổ tức đã trả. Tiền cuối kỳ 53,1 tỷ (94,7) khớp bảng cân đối.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Doanh thu và giá vốn của dòng chuyển nhượng hợp đồng, cấu phần chi phí tài chính và tiến độ thu hồi khoản phải thu từ một cá nhân trong các báo cáo sau.
Tín hiệu không phải kết luận
Doanh thu chuyển nhượng bằng giá vốn, thu chi tài chính gần bù nhau, lãi vay lớn hơn lợi nhuận gộp và dòng tiền kinh doanh âm là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; cùng báo cáo, doanh thu và lợi nhuận quý 3 tăng hơn gấp đôi, nợ vay giảm 18,3%.
Căn cứ
Ngày kiểm 03/11/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ quý 3/2026 của KHG (34 trang ảnh quét, ký số 30/10/2026; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính 5, 6; kết quả kinh doanh 7; lưu chuyển tiền tệ 8; thuyết minh 9 đến 34 (phải thu khác 19, 20; đầu tư dài hạn 22 đến 25; vay 27 đến 29; doanh thu, giá vốn 30, 31).
- Tự kiểm: 215 phép kiểm đạt.
- Trang mã KHG; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3/2026 của KHG tăng hay giảm? Tăng: lợi nhuận sau thuế 38,6 tỷ đồng so với 18,2 tỷ cùng kỳ (+111,7%); luỹ kế 9 tháng 72,5 tỷ so với 54,1 tỷ (+34,0%).
Doanh thu quý 3/2026 của KHG đến từ đâu? Doanh thu thuần 353,2 tỷ đồng gồm môi giới 138,3 tỷ và chuyển nhượng hợp đồng 214,8 tỷ; giá vốn chuyển nhượng cũng 214,8 tỷ.
Dòng tiền kinh doanh 9 tháng của KHG là bao nhiêu? Âm 968,1 tỷ đồng (cùng kỳ âm 401,8 tỷ); đầu tư dương 1.102,8 tỷ, tài chính âm 176,3 tỷ.
Nợ vay của KHG ở 30/09/2026 là bao nhiêu? 1.081,4 tỷ đồng, giảm 18,3% so với 1.323,9 tỷ đầu năm.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Doanh thu hoạt động tài chính gồm những gì?
- Khoản phải thu không đến từ bán hàng nói lên điều gì?
- Ba dòng tiền kinh doanh, đầu tư, tài chính đọc thế nào?
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land, mã KHG (lập ngày 28/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét), ghi doanh thu thuần quý 3 là 353,2 tỷ đồng (+160,5%), lợi nhuận gộp 102,6 tỷ (+171,3%), lợi nhuận sau thuế 38,6 tỷ (+111,7%). Theo thuyết minh, doanh thu chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản quý 3 là 214,8 tỷ và giá vốn cùng dòng cũng 214,8 tỷ; lợi nhuận gộp đến từ môi giới. Luỹ kế 9 tháng: doanh thu tài chính 386,2 tỷ so với chi phí tài chính 356,5 tỷ, lãi vay gấp 2,41 lần cùng kỳ, nợ vay 1.081,4 tỷ (-18,3%), đầu tư tài chính dài hạn 3.574,1 tỷ, dòng tiền kinh doanh -968,1 tỷ, dòng tiền đầu tư +1.102,8 tỷ. Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
