Bài này thuộc hub Đọc báo cáo tài chính — bài phân tích nhanh báo cáo tài chính quý 3/2026 theo từng mã: số thật từ báo cáo gốc, đối chiếu cùng kỳ, ghi rõ phạm vi (riêng hoặc hợp nhất). Bài chỉ mô tả số trong báo cáo; tín hiệu chỉ để mở thuyết minh, không phải kết luận về doanh nghiệp.
Câu trả lời ngắn
Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã DXS; phê duyệt 30/10/2026) ghi lợi nhuận sau thuế quý 3 là lỗ 27,7 tỷ đồng, so với lãi 98,6 tỷ cùng kỳ; doanh thu thuần 633,7 tỷ, giảm 26,7%, trong đó công ty nêu doanh thu môi giới bất động sản giảm 30,5%. Luỹ kế 9 tháng vẫn lãi sau thuế 217,5 tỷ (-52,5%), doanh thu thuần 2.676,1 tỷ (+14,3%). Cùng báo cáo, ký quỹ cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối dự án là 5.511,9 tỷ, nằm trong phải thu khác; dòng tiền kinh doanh 9 tháng -277,3 tỷ. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét; bài chỉ mô tả số, không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Phạm vi: báo cáo hợp nhất; quý 3 là 01/07 đến 30/09/2026; bảng cân đối 30/09/2026 so 31/12/2025; tỷ đồng, phần trăm Tâm An tính.
Số liệu chính
| Quý 3 (tỷ đồng) | 2026 | 2025 | Thay đổi |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 633,7 | 864,1 | -26,7% |
| Lợi nhuận gộp | 248,0 | 451,3 | -45,0% |
| Chi phí bán hàng và quản lý | 223,7 | 286,2 | -21,8% |
| Lợi nhuận trước thuế | -12,1 | 144,3 | |
| Lợi nhuận sau thuế | -27,7 | 98,6 |
Luỹ kế 9 tháng: lợi nhuận gộp 1.147,2 tỷ (1.257,4; -8,8%), lợi nhuận sau thuế 217,5 tỷ (458,2). Biên lợi nhuận gộp quý 3 là 39,1% (52,2%).
Điều đáng đọc kỹ trong báo cáo này
1. Lỗ ở quý 3, lãi ở luỹ kế 9 tháng. Lợi nhuận trước thuế quý 3 là -12,1 tỷ, cộng chi phí thuế 15,6 tỷ nên lỗ sau thuế 27,7 tỷ (cổ đông công ty mẹ -23,2 tỷ; lãi cơ bản -40 đồng một cổ phiếu). Theo cơ sở dữ liệu Tâm An, lợi nhuận sau thuế quý 1/2026 là 290,6 tỷ và quý 2 là -45,4 tỷ, nên 9 tháng vẫn dương. Công ty giải trình nguyên nhân chủ yếu là doanh thu thuần giảm 26,7%, trong đó môi giới giảm 30,5%, khi người mua thận trọng hơn vì lãi suất cao. Báo cáo không cho biết vì sao vẫn có chi phí thuế khi lợi nhuận trước thuế âm.
2. Môi giới vẫn là phần lớn doanh thu, nhưng giảm. Thuyết minh 26.1: môi giới 440,0 tỷ (633,2; -30,5%), chiếm 69,4% doanh thu thuần quý; bán căn hộ, nhà phố, đất nền 80,4 tỷ (147,8; -45,6%); quản lý bất động sản 102,9 tỷ (83,1; +23,8%). Luỹ kế 9 tháng, doanh thu môi giới từ BLUEMARQ Development, công ty cùng tập đoàn, là 188,3 tỷ (32,6), gấp 5,78 lần, bằng 12,6% doanh thu môi giới 9 tháng. Báo cáo không cho biết doanh thu theo từng dự án hay chủ đầu tư.
3. Biên gộp thấp hơn, chi phí chiếm phần lớn lợi nhuận gộp. Giá vốn quý 3 chỉ giảm 6,6% (385,7 so 412,8) trong khi doanh thu giảm 26,7%, nên biên gộp còn 39,1% (52,2%). Chi phí bán hàng 125,1 tỷ (203,3; -38,4%) và chi phí quản lý 98,6 tỷ (82,9; +18,9%) bằng 90,2% lợi nhuận gộp (63,4%). Chín tháng có chi phí dự phòng 50,7 tỷ, cùng kỳ là hoàn nhập 21,2 tỷ (thuyết minh 29). Báo cáo không cho biết nguyên nhân từng dòng chi phí.
4. Ký quỹ cho hợp đồng tiếp thị và phân phối dự án 5.511,9 tỷ. Thuyết minh 8: phải thu ngắn hạn khác 7.193,5 tỷ (7.664,9; -6,1%), bằng 43,8% tổng tài sản, trong đó ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng này 5.511,9 tỷ (5.844,2; -5,7%), bằng 33,5% tổng tài sản và gấp 8,70 lần doanh thu thuần quý 3 (phép so sánh số dư với số phát sinh của Tâm An). Phải thu khác từ bên liên quan 3.254,5 tỷ, trong đó ký quỹ môi giới tại BLUEMARQ Development 2.010,5 tỷ; dự phòng phải thu khó đòi 328,1 tỷ (284,1; +15,5%). Báo cáo không cho biết điều khoản, thời hạn hoàn trả hay khả năng thu hồi từng khoản.
5. Hàng tồn kho, tiền khách trả trước, thu hộ chủ đầu tư. Hàng tồn kho 5.452,0 tỷ (5.110,3; +6,7%), bằng 33,2% tổng tài sản: bất động sản dở dang 2.639,5 tỷ (+29,1%), thành phẩm 2.346,6 tỷ (-12,8%). Chi phí đi vay đã vốn hoá vào dự án 9 tháng là 128,9 tỷ (106,5), gấp 1,33 lần chi phí đi vay ghi vào kết quả kinh doanh (96,6). Người mua trả tiền trước 1.254,9 tỷ (857,7; +46,3%); thu hộ cho chủ đầu tư 1.354,0 tỷ (1.949,5; -30,5%). Báo cáo không cho biết tiến độ, giá bán hay pháp lý từng dự án.
6. Dòng tiền kinh doanh âm, tiền giảm hơn một nửa. Dòng tiền kinh doanh 9 tháng -277,3 tỷ (-153,9) trong khi lợi nhuận sau thuế dương 217,5 tỷ: phải thu +332,8, hàng tồn kho -373,4, phải trả -306,1, chi phí đi vay đã trả -153,6 tỷ. Dòng tiền đầu tư +65,0 tỷ; tài chính -140,4 tỷ (vay 1.785,3, trả nợ gốc 1.959,1). Tiền còn 272,8 tỷ (625,5; -56,4%), bằng 15,2% vay ngắn hạn 1.790,9 tỷ. Báo cáo không cho biết dòng tiền kinh doanh riêng của quý 3 hay lãi suất từng khoản vay.
Bảng cân đối và dòng tiền tóm tắt
Tổng tài sản 30/09/2026 là 16.435,1 tỷ (16.842,6; -2,4%), bằng tổng nguồn vốn; nợ phải trả 7.401,0 tỷ (-7,6%), bằng 45,0% tổng tài sản; vốn chủ sở hữu 9.034,2 tỷ (+2,3%). Tổng vay 2.819,7 tỷ (2.993,5; -5,8%), bằng 17,2% tổng tài sản. Tiền cuối kỳ 272,8 tỷ khớp bảng cân đối; số 31/12/2025 đã phân loại lại theo Thông tư 43/2026/TTBTC.
Điểm nên theo dõi tiếp
- Doanh thu môi giới theo quý và biên lợi nhuận gộp ở các báo cáo sau, đặt cạnh số dư ký quỹ cho hợp đồng phân phối dự án.
- Dòng tiền kinh doanh và số dư phải thu khác ở báo cáo sau.
Tín hiệu không phải kết luận
Lỗ sau thuế quý 3, biên gộp thấp hơn, ký quỹ lớn trong phải thu khác và dòng tiền kinh doanh âm là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; cùng báo cáo, 9 tháng vẫn lãi sau thuế, doanh thu thuần 9 tháng tăng 14,3% và nợ phải trả giảm 7,6%.
Căn cứ
Ngày kiểm 03/11/2026. Phạm vi: báo cáo hợp nhất. Số liệu chưa kiểm toán hoặc soát xét.
- Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (64 trang ảnh quét, công bố 30/10/2026; số trang theo tệp PDF): tình hình tài chính 8 đến 10; kết quả kinh doanh 11; lưu chuyển tiền tệ 12, 13; thuyết minh 31 đến 64 (phải thu khác 32, 33; hàng tồn kho 34; doanh thu 53); giải trình 2, 3.
- Tự kiểm: 246 phép kiểm đạt.
- Trang mã DXS; chuyên mục Đọc báo cáo tài chính.
Đọc thêm
- Chất lượng lợi nhuận là gì? (trụ cột)
- Khoản phải thu không đến từ bán hàng nói lên điều gì?
- Giao dịch với bên liên quan là gì?
Câu hỏi thường gặp
Lợi nhuận quý 3 của DXS tăng hay giảm? Giảm và chuyển sang lỗ: lợi nhuận sau thuế quý 3/2026 là -27,7 tỷ, so với lãi 98,6 tỷ cùng kỳ, theo báo cáo hợp nhất; luỹ kế 9 tháng vẫn lãi 217,5 tỷ.
Doanh thu môi giới quý 3 của DXS giảm bao nhiêu? Giảm 30,5%: 440,0 tỷ so với 633,2 tỷ cùng kỳ, chiếm 69,4% doanh thu thuần quý 3.
Ký quỹ cho hợp đồng tiếp thị và phân phối dự án của DXS là bao nhiêu? 5.511,9 tỷ tại 30/09/2026 (5.844,2 tỷ đầu năm), nằm trong phải thu ngắn hạn khác 7.193,5 tỷ.
Muốn tải PDF phân tích chuyên sâu về báo cáo này hoặc bất kỳ mã cổ phiếu nào khác (Định giá, Điểm mua, Điểm bán, Timing…)? Điền mã ở khung phía trên.
Báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ quý 3/2026 của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh, mã DXS (công bố và phê duyệt 30/10/2026, chưa kiểm toán hoặc soát xét), ghi doanh thu thuần quý 3 là 633,7 tỷ đồng (-26,7%), lợi nhuận gộp 248,0 tỷ (-45,0%) và lợi nhuận sau thuế -27,7 tỷ (cùng kỳ 98,6); công ty giải trình nguyên nhân chủ yếu là doanh thu thuần giảm, trong đó môi giới bất động sản giảm 30,5%. Luỹ kế 9 tháng lợi nhuận sau thuế 217,5 tỷ (-52,5%). Cùng báo cáo, ký quỹ cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối dự án 5.511,9 tỷ nằm trong phải thu khác 7.193,5 tỷ, hàng tồn kho 5.452,0 tỷ, người mua trả tiền trước 1.254,9 tỷ, dòng tiền kinh doanh 9 tháng -277,3 tỷ và tiền còn 272,8 tỷ (đầu năm 625,5). Các điểm này là tín hiệu để mở thuyết minh, chưa phải kết luận về công ty; bài không định giá, không dự báo, không khuyến nghị.
Nội dung mang tính giáo dục, không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ, không định giá và không dự báo. Số liệu quý chưa kiểm toán hoặc soát xét; luôn đối chiếu báo cáo gốc do doanh nghiệp công bố.
